Immobilie ohne Makler verkaufen:
10 Risiken beim Privatverkauf

Neben Beruf und Familie ist das ein Teilzeitjob. Mit dem Notartermin endet er nicht: Kaufpreiseingang, Löschung alter Grundschulden und Schlüsselübergabe folgen noch.

Weil Eigentümer ihr Objekt anders sehen als der Markt. Die Küche von 2009 war damals teuer. Heute setzt der Käufer sie mit null an. Die selbst gebaute Gartenlaube ist für ihn ein Abrissposten.

Das wirkt in beide Richtungen. Manche Eigentümer setzen den Preis zu hoch an. Andere geben in der Verhandlung zu früh nach, weil ihnen die Kritik am eigenen Haus nahegeht. Ein neutraler Dritter am Tisch nimmt diese Spannung heraus. Er muss die Einbauküche nicht verteidigen.

Der Startpreis ist die wichtigste Zahl im ganzen Verkauf. Ist er zu hoch, kommen in den ersten Wochen kaum Anfragen. Danach senken die meisten Eigentümer, und genau das sehen Käufer in den Portalen. Ein Inserat mit Preissenkung liest sich als Einladung zum Verhandeln. Ist der Startpreis zu niedrig, verschenken Sie Geld, das Sie nicht zurückholen.

Grundlage für einen marktgerechten Preis sind realisierte Verkaufspreise, keine Angebotspreise aus Portalen. Diese Daten sammelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin. Dazu kommen Mikrolage, Baujahr und Sanierungsstand, Heizung und Energieklasse, Grundriss, Etage und Außenflächen. Wie die Bewertung im Detail funktioniert, steht in unserem Beitrag zur Immobilienbewertung in Berlin.

Tageslichtfotos, ein Grundriss mit Maßen und eine Beschreibung mit Zahlen statt Adjektiven. Ein Handyfoto vom dunklen Flur kostet Klicks, bevor jemand den Preis gelesen hat. Was der Käufer im Exposé nicht findet, fragt er in der Besichtigung. Was er dort nicht beantwortet bekommt, wird zum Preisabschlag.

Dazu kommt eine Pflicht, die viele Privatverkäufer übersehen. Liegt ein Energieausweis vor, muss eine Anzeige in Portalen oder Zeitungen die Energiekennwerte nennen, bei Wohngebäuden auch Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 GEG). Fehlen die Angaben, droht ein Bußgeld.

Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und der Stand der Instandhaltungsrücklage dazu.

Fehlt ein Dokument, wartet der Käufer, und seine Bank wartet mit. Grundbuchauszug und Flurkarte kommen von Grundbuchamt und Vermessungsamt, beides braucht Vorlauf. Wer die Mappe erst nach der ersten Besichtigung anlegt, verliert Wochen.

Ein Inserat bringt Anfragen. Wenige davon kommen von Menschen, die kaufen wollen und können. Dazwischen stehen Schnäppchenjäger, Makler auf Akquise, automatisierte Massenanfragen und Neugierige aus der Nachbarschaft. Wer jedem einen Termin gibt, verbringt seine Samstage mit Leuten, die nie ein Angebot abgeben.

Die Auswahl beginnt deshalb vor der Besichtigung. Ein kurzes Telefonat reicht: Wie viel Eigenkapital ist da, wie weit ist die Finanzierung, bis wann soll gekauft werden? Wer darauf ausweicht, kommt nicht in die Besichtigung.

Viele schon. Wer mehrere hunderttausend Euro bewegt, will einen Ansprechpartner, der Unterlagen vollständig liefert und den Ablauf kennt. Beim Privatverkäufer fragt er sich, ob das Exposé stimmt und was er nicht erzählt bekommt.

Das Gegenargument, die Provision schrecke Käufer ab, trägt in Berlin wenig. Seit Dezember 2020 teilen sich Verkäufer und Käufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die Provision (§ 656c BGB). Marktüblich sind 3,57 % je Seite inklusive Mehrwertsteuer. Käufer rechnen diese Kosten in ihre Finanzierung ein. Ein provisionsfreies Inserat lockt dagegen oft Interessenten an, die genau diesen Betrag beim Preis wieder herausverhandeln wollen. Mehr dazu im Beitrag zu den Maklergebühren in Berlin.

Mit einer schriftlichen Finanzierungsbestätigung der Bank und einem Eigenkapitalnachweis, und zwar bevor der Notartermin steht. Ein Satz wie „Die Bank hat schon Ja gesagt“ reicht nicht.

Platzt die Finanzierung nach der Beurkundung, ist Ihre Immobilie vertraglich gebunden, der Kaufpreis aber nicht gezahlt. Sie müssen eine Frist setzen und zurücktreten. Bis dahin war das Objekt Monate vom Markt. Beim zweiten Anlauf fragen neue Interessenten, warum der erste Verkauf geplatzt ist.

Der notarielle Ablauf schützt Ihr Eigentum: Das Grundbuch wird erst umgeschrieben, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Die verlorene Zeit schützt er nicht.

Dagegen hilft wenig Aufwand. Besichtigungen nur nach einem Telefonat und gegen Vorlage des Ausweises, nie allein, Wertsachen vorher wegräumen. Finanzierungsbestätigungen prüfen Sie direkt bei der ausstellenden Bank, über eine Telefonnummer, die Sie selbst herausgesucht haben.