Ein Mehrfamilienhaus wird nach Faktor und Rendite gekauft, nicht nach Wohngefühl. Berlin First bringt Ihr Mehrfamilienhaus oder Zinshaus direkt zu qualifizierten Investoren - diskret, mit vollständigen Unterlagen und einem Preis, der am Markt hält.
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Der Berliner Investmentmarkt ist anspruchsvoll: Mietrecht, Milieuschutz, Renditeerwartungen und eine gründliche Due Diligence. Wir bereiten Ihr Objekt so auf, wie Investoren es prüfen, und bringen es zum passenden Käufer. Sie verkaufen ein Portfolio, ein Wohn- und Geschäftshaus oder eine Gewerbeimmobilie? Dann finden Sie alles zum Thema unter Anlageimmobilie verkaufen in Berlin.
Wir analysieren Ihre Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklagen und ermitteln den marktgerechten Verkaufspreis auf Basis des aktuellen Berliner Investmentmarkts.
Berlin First verfügt über direkte Kontakte zu privaten Kapitalanlegern, Family Offices, Projektentwicklern und institutionellen Investoren - für schnelle und diskrete Transaktionen.
Wir erstellen ein professionelles Investmentmemorandum mit Mietaufstellung, Instandhaltungshistorie, Grundrissen und Renditeprognose - alle Unterlagen, die institutionelle Käufer benötigen.
Ein Mehrfamilienhaus verkauft sich nicht wie eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Niemand kauft es, um darin zu wohnen. Der Käufer kauft Mieteinnahmen, Substanz und Potenzial, und er entscheidet nach Zahlen, nicht nach Gefühl. Statt Besichtigungen am Wochenende gibt es Mietaufstellungen, Betriebskostenabrechnungen und eine Due Diligence, die Wochen dauern kann.
Der Aufwand ist entsprechend höher. Jede Wohnung, jeder Mietvertrag, jede Sanierung der letzten Jahre muss belegt sein. Was fehlt, wird vom Käufer als Risiko eingepreist, also vom Kaufpreis abgezogen. Deshalb beginnt ein guter Verkauf nicht mit dem Inserat, sondern mit vollständigen Unterlagen und einer Bewertung, die der Prüfung des Käufers standhält.
Berliner Zinshäuser stehen auf den Listen von Family Offices aus Zürich und Tel Aviv, privaten Anlegern aus Süddeutschland, Projektentwicklern aus Berlin und institutionellen Investoren aus London und Luxemburg. Jede Gruppe hat eigene Absichten: Bestand halten, aufteilen, sanieren, nachverdichten oder ein Portfolio ergänzen. Wer sie kennt, weiß, welcher Käufer für welches Haus den höchsten Preis zahlt.
Kein einzelner Wert, sondern ein Zusammenspiel. Wir schlüsseln die acht Stellschrauben auf, nach denen Investoren rechnen. Wie die Rechnung im Detail läuft, was die Lage ausmacht und welche Faktoren in Berlin gelten, zeigen die Abschnitte darunter.
Die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete ist die Basis jeder Bewertung. Entscheidend ist nicht die Ist-Miete, sondern was das Haus dauerhaft einbringt.
Rechenweg →Ortsteil, Straße und Mikrolage bestimmen, wie sicher die Vermietung ist und wie viel Investoren je Euro Miete zahlen. Zwischen Toplage und einfacher Lage liegen über zehn Faktorpunkte.
Lagegruppen →Dach, Fassade, Stränge, Fenster, Heizung: Je länger das Gebäude wirtschaftlich trägt, desto höher der Wert. Ein Sanierungsstau wird vom Kaufpreis abgezogen.
Beispielrechnung →Der Boden fließt mit dem Bodenrichtwert in die Rechnung ein. Große Grundstücke mit Nachverdichtungs- oder Ausbaupotenzial heben den Wert deutlich.
Vollvermietung mit zuverlässigen Mietern stützt den Preis. Leerstand senkt ihn, kann bei Sanierungs- oder Aufteilungsabsicht aber auch zum Vorteil werden.
Milieuschutz, Umwandlungsverbot, Denkmalschutz oder Erbbaurecht schränken ein, was ein Käufer mit dem Haus machen darf, und damit den Käuferkreis.
Steigende Finanzierungszinsen verlangen höhere Renditen und drücken die Preise. Zwischen 2021 und 2024 hat das in Berlin je nach Lage drei bis sechs Faktorpunkte gekostet.
Der Faktor fasst all das in einer Zahl zusammen: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. 100 geteilt durch den Faktor ergibt die Bruttoanfangsrendite. Er ist die erste Zahl, über die verhandelt wird, aber keine Renditeberechnung.
Orientierungswerte →Orientierungswerte für vermietete Mehrfamilienhäuser, Stand Oktober 2026, aus eigenen Transaktionen und Marktbeobachtung. Zustand, Mietniveau, Milieuschutz und Entwicklungspotenzial verschieben den Faktor im Einzelfall deutlich. Keine Bewertung Ihres Objekts, die erstellen wir kostenlos nach Prüfung der Unterlagen.
Rechenbeispiel: Gründerzeithaus in Schöneberg, 14 Wohnungen, bei 40 und 25 Jahren Restnutzungsdauer. Die komplette Rechnung mit allen Positionen öffnet sich über das sechste Feld.
Ausgangspunkt ist die Nettokaltmiete, die das Haus dauerhaft erzielen kann. Im Beispiel 180.000 € im Jahr. Alte Mietverträge zählen trotzdem mit der nachhaltig erzielbaren Miete, nicht nur mit der Ist-Miete.
Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis trägt der Eigentümer selbst. Mit 21 Prozent sind das 37.800 €. Übrig bleiben 142.200 € Jahresreinertrag.
Das Grundstück erwirtschaftet seinen Anteil am Ertrag selbst. Bei 2,0 Mio. € Bodenwert und 2,5 Prozent Liegenschaftszins sind das 50.000 €. Bleiben 92.200 €, die allein dem Gebäude zuzurechnen sind.
Der Vervielfältiger hängt vom Liegenschaftszins und von der Restnutzungsdauer ab. Bei 40 Jahren liegt er bei 25,10, bei 25 Jahren nur bei 18,42. Daraus wird der Gebäudeertragswert: 2,31 oder 1,70 Mio. €.
Zum Schluss kommt der Bodenwert einmal hinzu: 800 m² mal 2.500 €/m², also 2,0 Mio. €. Ergebnis: rund 4,31 Mio. € bei 40 Jahren, 3,70 Mio. € bei 25 Jahren Restnutzungsdauer. Danach folgen Zu- und Abschläge für Instandhaltungsstau, Leerstand oder Mietsteigerungspotenzial.
Alle Positionen des Beispiels in einer Tabelle, für 40 und 25 Jahre Restnutzungsdauer, mit Quellen und Annahmen.
Der Faktor sagt Ihnen, wo der Markt ungefähr steht. Den Preis, den ein Investor nach seiner Due Diligence zahlt, liefert er nicht. Dafür rechnen Käufer, Banken und Gutachter mit dem Ertragswertverfahren nach ImmoWertV. Wir rechnen genauso, bevor wir einen Angebotspreis nennen.
Friedrichshain-Kreuzberg, Schöneberg, Steglitz · Faktor 22 bis 27
4,0 Mio. € bis 4,9 Mio. €
180.000 € × Faktor 22 bis 27
Zustand, Mietniveau und Restnutzungsdauer entscheiden, ob Ihr Haus oben oder unten in der Spanne landet. Den belastbaren Wert rechnen wir nach dem Ertragswertverfahren, siehe die fünf Schritte darüber.
Kostenlose Wertermittlung anfragenGleiche Miete, gleiches Grundstück, rund 600.000 € Unterschied. Der Grund ist allein die Restnutzungsdauer: ein Haus mit erneuertem Dach, Strängen und Fenstern trägt länger.
Genau deshalb fragen Investoren in der Due Diligence nach jeder Instandhaltungsrechnung der letzten Jahre. Wer die Belege vorlegen kann, verteidigt seinen Faktor. Der Mietmultiplikator aus der Lagetabelle bleibt nützlich. Er ist Orientierung, keine Renditeberechnung.
Ohne Makler geht das meiste Geld nicht beim Preis verloren, sondern in der Prüfung: Fehlende Mietaufstellung, fehlende Sanierungsbelege, falscher Käuferkreis. Jeder dieser Punkte kostet Faktorpunkte, und jeder Faktorpunkt ist bei 180.000 € Jahresmiete 180.000 € Kaufpreis. Gegenüber sitzen Profis, die jede Woche Zinshäuser kaufen. Deshalb bereiten wir Ihr Haus so auf, wie Investoren es prüfen, bevor der erste Käufer die Unterlagen sieht.
Grunewald, 14193 Berlin
Tempelhof, 12103 Berlin
Babelsberg, 14482 Potsdam
Mitte, 10179 Berlin
Flatow, 16766 Kremmen
Ein Zinshaus wird nicht wie ein Einfamilienhaus verkauft. Kein Homestaging, keine Portale, dafür belastbare Zahlen, vollständige Unterlagen und die richtigen Käufer.
Wir sichten Mietverträge, Mietaufstellung, Betriebskostenabrechnungen, Instandhaltungshistorie, Grundbuch und Teilungserklärung. Lücken schließen wir gemeinsam, bevor ein Investor sie findet.
Aus Ist- und Sollmiete, Bewirtschaftungskosten und Lagefaktor ermitteln wir Faktor, Rendite und einen marktgerechten Angebotspreis. Mietsteigerungspotenzial und Milieuschutz fließen ein.
Statt eines Wohn-Exposés erhalten Investoren ein vollständiges Memorandum: Kennzahlen, Mieterliste anonymisiert, Zustand, Potenziale und alle Unterlagen für ihre Prüfung.
Wir sprechen passende Käufer direkt an: private Kapitalanleger, Family Offices, Projektentwickler, institutionelle Investoren. Diskret und ohne öffentliche Inserate, Portale nur auf Ihren ausdrücklichen Wunsch.
Wir begleiten die Prüfung durch den Käufer, beantworten Rückfragen, koordinieren Objektbegehungen und verhandeln Preis und Konditionen in Ihrem Interesse.
Wir stimmen den Kaufvertrag mit dem Notar ab, begleiten Sie zur Beurkundung und organisieren die Übergabe an den neuen Eigentümer inklusive Mieterinformation.
Drei Ansprechpartner, ein Ziel - Ihr Mehrfamilienhaus zu einem marktgerechten Preis an den passenden Investor zu vermitteln.
Giulia Antiga
Head of Transaction
„Berlin First hat unser Zinshaus in Neukölln schnell und zu einem sehr guten Preis an einen Investor vermittelt. Die Renditeanalyse war präzise und überzeugend."
Thomas K.
März 2024
„Professionelle Abwicklung von A bis Z. Das Investorennetzwerk von Berlin First hat uns sofort den richtigen Käufer gebracht - ohne lange Vermarktungszeit."
Brigitta Kleine
Januar 2024
„Beim Verkauf unseres Mehrfamilienhauses haben wir uns von Anfang an gut aufgehoben gefühlt. Kompetente Beratung und ein Ergebnis, das unsere Erwartungen übertraf."
Dalia Stoi
Januar 2024
Die Rezensionen wurden nicht geprüft.
Ein Mehrfamilienhaus lässt sich nicht per Rechner bewerten. Geben Sie uns die wichtigsten Eckdaten, dann erhalten Sie von uns eine Marktanalyse als PDF: Marktlage in Ihrer Lage, erzielte Faktoren und Preise vergleichbarer Objekte, passende Käufergruppen. Im Anschluss besprechen wir in einem persönlichen Gespräch Mietaufstellung, Zustand und Ihre Ziele.
Wie groß sind Gesamt-Wohnfläche und Grundstück?
Gesamt-Wohnfläche
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Der Wert eines Mehrfamilienhauses ergibt sich aus den nachhaltigen Mieteinnahmen (Ist- und Sollmiete), dem Bewirtschaftungsaufwand, dem Gebäudezustand und der Lage. Investoren rechnen in Faktor und Rendite. Berlin First erstellt eine vollständige Renditeanalyse und ermittelt den marktgerechten Verkaufspreis.
Der Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Käufer das 25-Fache der Jahresmiete zahlt, das entspricht einer Bruttoanfangsrendite von 4 %. In Berlin liegen die Faktoren je nach Lage und Zustand zwischen etwa 15 und 32.
Private Kapitalanleger, Family Offices, Projektentwickler und institutionelle Investoren. Berlin First verfügt über ein direktes Netzwerk qualifizierter Käufer - für schnelle und diskrete Transaktionen.
In der Regel 3 bis 9 Monate - abhängig von Preisniveau, Zustand des Objekts und Vollständigkeit der Unterlagen. Die Due Diligence des Käufers ist dabei der größte Zeitfaktor. Über unser Off-Market-Netzwerk sind auch schnellere Abschlüsse möglich.
Ja, vollvermietete Zinshäuser sind für Investoren besonders attraktiv. Wir erstellen ein vollständiges Investmentmemorandum und vermarkten gezielt an Käufer, die renditestarke Objekte suchen.
Die marktübliche Courtage beträgt je 3,57 % inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer. Für besondere Objekte und Off-Market-Mandate sprechen Sie uns gerne direkt an - wir finden die passende Lösung.
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