Auf einen Blick
- Off-Market heißt: kein Portal, kein öffentliches Exposé, kein Schild am Zaun.
- Käufer kommen aus einer Datei: vorgemerkte Interessenten mit geprüfter Finanzierung.
- Sinnvoll ab: Objekten im Luxussegment ab etwa 1,5 Mio. €, bei Prominenz, Trennung, Erbe oder vermieteten Häusern.
- Die Grenze: Weniger Interessenten heißt weniger Preisdruck. Ohne belastbare Bewertung verschenkt Off-Market Geld.
- Mischform: Erst still anbieten, nach festgelegter Frist öffentlich gehen.
Ein Haus in Dahlem, das sechs Monate auf einem Portal steht, kennt danach jeder in der Straße. Jeder Käufer auch. Er sieht das Einstelldatum und rechnet mit einem Abschlag. Genau das soll Off-Market verhindern.
Was bedeutet Off-Market beim Immobilienverkauf?
Die Immobilie wird nicht öffentlich angeboten. Es gibt keine Anzeige auf ImmoScout24, kein Exposé auf der Website, keine Fotos im Netz. Stattdessen spricht der Makler gezielt Käufer an, die er kennt und deren Finanzierung geprüft ist.
Diese Käufer erhalten zunächst ein anonymes Kurzprofil: Lage auf Ortsteilebene, Grundstück, Wohnfläche, Preisrahmen. Adresse, Fotos und Unterlagen gibt es erst nach Vertraulichkeitsvereinbarung und Finanzierungsnachweis.
Für wen lohnt sich ein Verkauf ohne Inserat?
| Situation | Warum Off-Market hilft |
|---|---|
| Villa oder Penthouse ab ca. 1,5 Mio. € | kleiner Käuferkreis, der sich ohnehin über Makler informiert |
| bekannte Eigentümer | keine Fotos des Privathauses im Netz |
| Trennung oder Erbengemeinschaft | kein öffentlicher Preis, über den gestritten werden kann |
| vermietete Wohnung oder Zinshaus | Mieter erfahren nicht aus dem Internet vom Verkauf |
| Testlauf zum Wunschpreis | Markt reagiert, ohne dass ein Inserat „verbrennt“ |
Quellen: eigene Vermarktungspraxis Berlin First. Die Luxusschwelle von 1,5 Mio. € ist unsere eigene Definition.
Für eine Zweizimmerwohnung in Neukölln ist Off-Market dagegen selten die beste Wahl. Dort entscheidet Reichweite, und die bekommt man über Portale. Wie wir Häuser und Wohnungen im Luxussegment vermarkten, zeigt unsere Seite Luxusimmobilie in Berlin verkaufen.
Wo liegen die Grenzen?
Off-Market reduziert die Zahl der Interessenten. Das ist gewollt, hat aber einen Preis: Wo nur zwei Käufer ein Angebot machen, entsteht weniger Wettbewerb als bei zwölf.
Deshalb hängt alles an zwei Dingen. Erstens an der Käuferdatei: Sie muss groß genug und aktuell sein, mit echten Suchprofilen und geprüfter Finanzierung. Zweitens an der Bewertung: Wer ohne Vergleich zum öffentlichen Markt verkauft, braucht einen Preis, der auf realisierten Verkäufen beruht, nicht auf Inseraten. In Grunewald lag das durchschnittliche Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 bei 9.650 €/m² Wohnfläche. Einzelne Straßenzüge liegen deutlich darüber oder darunter. Was den Preis dort bestimmt, steht im Beitrag Villa verkaufen in Berlin.
Was wir nicht wissen: wie viel Preis ein Off-Market-Verkauf im Schnitt gegenüber einer öffentlichen Vermarktung kostet oder bringt. Belastbare Zahlen dazu gibt es für Berlin nicht, weil Off-Market-Verkäufe nirgends getrennt erfasst werden.
Wie läuft ein Off-Market-Verkauf ab?
- 01Bewertung vor Ort: Vergleichswerte aus dem Gutachterausschuss, Bodenrichtwert, Zustand. Ohne diesen Schritt fehlt der Maßstab.
- 02Kurzprofil ohne Adresse: eine Seite mit Ortsteil, Flächen, Merkmalen und Preisrahmen.
- 03Gezielte Ansprache: nur Interessenten, deren Suchprofil passt und deren Finanzierung belegt ist.
- 04Vertraulichkeitsvereinbarung: erst danach Adresse, Fotos, Grundrisse und Unterlagen.
- 05Besichtigung und Verhandlung: wenige, ernsthafte Termine. Bei mehreren Interessenten ein strukturiertes Bieterverfahren.
- 06Notar und Übergabe: wie bei jedem anderen Verkauf.
Off-Market oder öffentlich: die Mischform
Viele Verkäufe beginnen bei uns still und gehen erst danach in die Öffentlichkeit. Vier bis sechs Wochen nur über die Käuferdatei, dann Portale, falls bis dahin kein passendes Angebot vorliegt. So erfährt der Markt nur dann vom Objekt, wenn es nötig ist, und der Preis wird nicht unter Zeitdruck öffentlich.
Wichtig ist, die Frist vorher festzulegen. Eine stille Phase ohne Ende wird zur Hängepartie.
Ihr Haus, Ihre Bedingungen
Wenn Sie nicht öffentlich verkaufen wollen und trotzdem einen belastbaren Preis brauchen, sprechen wir in einem kostenlosen und vertraulichen Erstgespräch über Ihr Objekt und unsere Käuferdatei.
Kostenlose Beratung anfragenHäufige Fragen
Bekomme ich off-market einen schlechteren Preis?
Nicht zwingend. Der Käuferkreis ist kleiner, dafür fällt der Abschlag weg, den lange laufende Inserate erzeugen. Entscheidend sind eine Bewertung auf Basis realisierter Preise und eine Käuferdatei mit genug passenden Interessenten.
Kostet ein Off-Market-Verkauf mehr Provision?
Die Provision richtet sich nach der Vereinbarung mit dem Makler, nicht nach der Vermarktungsform. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt bei Verbrauchern die Provisionsteilung nach § 656c BGB.
Wie lange dauert ein Verkauf ohne Inserat?
Das hängt vom Objekt und der Zahl passender Interessenten ab. Wir legen vorher eine Frist für die stille Phase fest, nach der wir gemeinsam entscheiden, ob öffentlich vermarktet wird.
Wer sind die Käufer bei Off-Market-Immobilien?
Vermögende Privatkäufer, Familien mit konkretem Suchprofil, Family Offices und bei vermieteten Objekten Kapitalanleger. Gemeinsam ist ihnen, dass ihre Finanzierung vor der Besichtigung belegt ist.
Über den Autor
Geschrieben von
Roberto Perrone
CEO, Berlin First Immobilien
Roberto Perrone ist Immobilienexperte bei Berlin First und begleitet seit 30 Jahren Verkäufe im Berliner Markt, darunter Villen und Wohnungen im Luxussegment.