Auf einen Blick
- Prinzip: Mehrere Interessenten geben innerhalb einer Frist ein schriftliches Gebot ab.
- Unverbindlich bis zum Notar: Ein Immobilienkauf wird erst mit der Beurkundung wirksam (§ 311b BGB). Das gilt für Käufer und Verkäufer.
- Kein Zuschlag: Anders als bei einer Versteigerung entscheidet der Verkäufer frei, an wen er verkauft.
- Lohnt sich: wenn mehrere ernsthafte Interessenten da sind, etwa bei Villen, Penthäusern oder Zinshäusern.
- Risiko: Ein zu hoch angesetzter Mindestpreis schreckt ab, ein zu niedriger lädt zu Schnäppchenjägern ein.
Zwei Interessenten, ein Haus, und jeder fragt, was der andere geboten hat. In dieser Lage entscheidet nicht der Preis, sondern das Verfahren. Ein strukturiertes Bieterverfahren macht daraus einen fairen Wettbewerb mit klaren Regeln.
Was ist ein Bieterverfahren?
Der Verkäufer setzt eine Frist, bis zu der Interessenten ein schriftliches Kaufpreisangebot abgeben. Alle bekommen dieselben Unterlagen und dieselben Besichtigungsmöglichkeiten. Nach Fristende vergleicht der Verkäufer die Angebote und entscheidet, mit wem er verhandelt.
Rechtlich ist das keine Versteigerung. Es gibt keinen Zuschlag und keinen Auktionator. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b BGB). Bis dahin kann jeder Bieter zurücktreten, und der Verkäufer muss das höchste Gebot nicht annehmen.
Wie läuft ein Bieterverfahren ab?
| Phase | Was passiert | Typische Dauer |
|---|---|---|
| Vorbereitung | Bewertung, Unterlagen, Exposé, Festlegung des Angebotspreises | 2-4 Wochen |
| Besichtigung | gebündelte Termine, Unterlagen für alle Interessenten gleich | 2-3 Wochen |
| Gebotsfrist | schriftliche Gebote mit Finanzierungsnachweis | festes Datum |
| Auswahl | Vergleich nach Preis, Finanzierung, Bedingungen, Zeitplan | wenige Tage |
| Notar | Kaufvertragsentwurf, Beurkundung | 2-4 Wochen |
Quellen: eigene Vermarktungspraxis Berlin First; § 311b BGB. Dauer je nach Objekt.
Wichtig ist, was ein Gebot enthalten muss: Kaufpreis, Finanzierungsnachweis oder Eigenkapitalnachweis, gewünschter Beurkundungs- und Übergabetermin, Bedingungen. Ein Gebot ohne Finanzierungsnachweis nehmen wir nicht in die Auswahl.
Gewinnt immer das höchste Gebot?
Nein. Ein Gebot, das 50.000 € höher liegt, aber unter Finanzierungsvorbehalt steht, ist weniger wert als ein etwas niedrigeres mit Eigenkapitalnachweis und Beurkundung in drei Wochen. Wir vergleichen deshalb vier Punkte: Preis, Sicherheit der Finanzierung, Bedingungen und Zeitplan.
Zweite Runden sind möglich, sollten aber vorher angekündigt sein. Wer nach Fristende einzelne Bieter nachverhandeln lässt, verliert das Vertrauen der übrigen.
Wann lohnt sich ein Bieterverfahren?
- Mehrere ernsthafte Interessenten: Das Verfahren erzeugt keine Nachfrage, es ordnet sie.
- Schwer vergleichbare Objekte: Villen, Penthäuser und Zinshäuser, bei denen Vergleichspreise nur einen Rahmen geben. Was bei Villen den Preis bestimmt, steht im Beitrag Villa verkaufen in Berlin. Mehr zum Vorgehen auf unserer Seite Luxusimmobilie in Berlin verkaufen.
- Off-Market-Verkäufe: Auch im kleinen Kreis der Käuferdatei sorgt eine Frist für Klarheit. Mehr dazu im Beitrag zu Off-Market-Immobilien.
- Erbengemeinschaften: Ein transparentes Verfahren macht den Preis für alle Miterben nachvollziehbar.
Weniger geeignet ist es, wenn nur ein Interessent da ist oder das Objekt seit Monaten öffentlich angeboten wird. Dann wirkt eine Gebotsfrist wie Druck, den es nicht gibt.
Welche Fehler passieren am häufigsten?
Der Mindestpreis ist zu hoch. Interessenten melden sich gar nicht erst. Ein Angebotspreis auf Basis realisierter Verkäufe ist die Grundlage, auch im Bieterverfahren.
Der Mindestpreis ist zu niedrig. Ein Startpreis weit unter Marktwert zieht Schnäppchenjäger an und verärgert ernsthafte Käufer, wenn am Ende deutlich mehr verlangt wird.
Unterlagen sind unvollständig. Wer erst nach dem Gebot Grundbuch, Baugenehmigungen oder Denkmalbescheide sieht, nimmt sein Gebot zurück oder senkt es.
Mehrere Interessenten, ein Haus
Wenn Sie nicht selbst Gebote vergleichen und Finanzierungen prüfen wollen, sprechen wir in einem kostenlosen Erstgespräch darüber, ob ein Bieterverfahren für Ihr Objekt passt.
Kostenlose Beratung anfragenHäufige Fragen
Ist ein Gebot im Bieterverfahren verbindlich?
Nein. Ein Immobilienkauf wird erst mit der notariellen Beurkundung wirksam. Bis dahin können Bieter zurücktreten, und der Verkäufer ist an kein Gebot gebunden.
Muss der Verkäufer das höchste Gebot annehmen?
Nein. Er entscheidet frei und wägt Preis, Finanzierung, Bedingungen und Zeitplan ab.
Was ist der Unterschied zur Versteigerung?
Bei einer Versteigerung gibt es einen Zuschlag, der den Kauf zustande bringt. Beim Bieterverfahren gibt es keinen Zuschlag; der Vertrag entsteht erst beim Notar.
Erfahren die Bieter, was andere geboten haben?
In einem sauberen Verfahren nicht. Alle Bieter bekommen dieselben Informationen, Gebote werden vertraulich behandelt.
Über den Autor
Geschrieben von
Roberto Perrone
CEO, Berlin First Immobilien
Roberto Perrone ist Immobilienexperte bei Berlin First und begleitet seit 30 Jahren Verkäufe im Berliner Markt, darunter Villen, Penthäuser und Zinshäuser.