Auf einen Blick
- Ein Bauvorbescheid beantwortet einzelne Fragen zu Ihrem Bauvorhaben verbindlich, bevor Sie einen vollständigen Bauantrag stellen. Rechtsgrundlage ist § 75 BauO Bln.
- Geltung: zwei Jahre, auf Antrag zweimal um bis zu ein Jahr verlängerbar. Er hängt am Grundstück und gilt auch für den Käufer.
- Wann er sich lohnt: vor allem im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB, wo kein Bebauungsplan festlegt, wie groß gebaut werden darf. Das betrifft große Teile der Berliner Einfamilienhausgebiete.
- Wichtigste Zahlen: GRZ und GFZ. Sie bestimmen, wie viel Grundfläche und Geschossfläche genehmigt werden, und damit den Wert des Grundstücks.
- Für Käufer: Ein Grundstück mit positivem Vorbescheid kostet mehr, aber das Bebauungsrisiko trägt dann nicht mehr Sie.
Sie kaufen kein Grundstück. Sie kaufen das Recht, darauf ein bestimmtes Haus zu bauen. Ob dieses Recht in dem Umfang besteht, den Sie im Kopf haben, steht in keinem Exposé verbindlich. Es steht im Bebauungsplan, oder, wo es keinen gibt, im Bauvorbescheid.
Hier steht, wann Sie einen Vorbescheid brauchen, was Sie fragen sollten und wie Sie ihn beim Kauf einsetzen.
Was ist ein Bauvorbescheid?
Ein Bauvorbescheid ist eine verbindliche Antwort der Bauaufsicht auf konkrete Einzelfragen zu einem Bauvorhaben, etwa: Darf hier ein Doppelhaus mit zwei Vollgeschossen stehen? Er wird nach § 75 Abs. 1 BauO Bln beim Bezirksamt beantragt, in dessen Gebiet das Grundstück liegt.
Der Unterschied zur Baugenehmigung: Sie reichen keine vollständigen Bauvorlagen ein, sondern nur die Unterlagen, die für Ihre Fragen nötig sind. Das spart Planungskosten. Fachingenieure, Statik und Wärmeschutz brauchen Sie erst später.
Der Unterschied zur unverbindlichen städtebaulichen Anfrage, die manche Bezirke ebenfalls anbieten: Der Vorbescheid bindet die Behörde. Eine Auskunft am Telefon oder per E-Mail tut das nicht.
Wann brauche ich einen Vorbescheid?
Immer dann, wenn kein qualifizierter Bebauungsplan regelt, was gebaut werden darf. In Berlin ist das häufig der Fall. Viele gewachsene Einfamilienhausgebiete am Stadtrand, von den Siedlungsgebieten im Osten bis zu den Villenlagen im Norden, haben keinen qualifizierten Bebauungsplan. Dort gilt § 34 BauGB.
Nach § 34 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Was „einfügen“ konkret heißt, entscheidet die Bauaufsicht am Einzelfall. Zwei Nachbargrundstücke mit gleicher Fläche können dabei zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen, je nachdem, welche Gebäude in der Umgebung als Maßstab dienen.
Liegt das Grundstück in einem qualifizierten Bebauungsplan, stehen Art und Maß der Nutzung bereits dort. Dann ist meist kein Vorbescheid nötig, für Abweichungen oder Befreiungen kann er trotzdem sinnvoll sein. Ob ein Bebauungsplan gilt, zeigt das Geoportal Berlin oder das Stadtentwicklungsamt des Bezirks.
Was bedeuten GRZ und GFZ?
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist. Beide regelt die Baunutzungsverordnung in §§ 19 und 20.
Ein Rechenbeispiel für ein Grundstück mit 800 m²:
| Kennzahl | Wert | Zulässig auf 800 m² |
|---|---|---|
| GRZ 0,2 | 20 % überbaubar | 160 m² Grundfläche |
| GRZ 0,3 | 30 % überbaubar | 240 m² Grundfläche |
| GFZ 0,4 | 0,4 × Grundstücksfläche | 320 m² Geschossfläche |
| GFZ 0,6 | 0,6 × Grundstücksfläche | 480 m² Geschossfläche |
Quelle: §§ 19, 20 BauNVO; eigene Beispielrechnung. Im unbeplanten Innenbereich gibt es keine festgesetzten Werte, die Umgebung bildet den Maßstab.
Der Sprung von GFZ 0,4 auf 0,6 bedeutet auf demselben Grundstück 160 m² mehr Geschossfläche. Das ist ein zusätzliches Reihenhaus oder die Hälfte eines Doppelhauses. Deshalb sprechen Bauträger nicht über Preis je Quadratmeter Grundstück, sondern über Preis je Quadratmeter Bruttogeschossfläche (BGF). Ein Projektgrundstück, das Berlin First derzeit für rund 7.950 m² BGF anbietet, steht bei 113 € je m² BGF. Der Wert steckt in der genehmigten Fläche.
Welche Fragen gehören in den Antrag?
So konkret wie möglich. Die Bezirke empfehlen ausdrücklich, das Anliegen in Einzelfragen zu zerlegen. Eine Frage wie „Ist das Grundstück bebaubar?“ ist zu offen und bringt eine vorsichtige Antwort.
Besser sind Fragen dieser Art:
- Ist ein Doppelhaus mit zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dachgeschoss zulässig?
- Ist eine Grundfläche von 240 m² in der dargestellten Lage zulässig?
- Ist eine Bebauung in zweiter Reihe zulässig, erschlossen über die dargestellte Zufahrt? Was für die Zufahrt eines Hinterliegergrundstücks rechtlich nötig ist, steht im Beitrag Baulast, Altlasten und Wegerecht prüfen.
- Ist eine Teilung in zwei Baugrundstücke mit je einem Einfamilienhaus planungsrechtlich zulässig?
Jeder Frage hängt ein Lageplan oder eine einfache Skizze an. Ein Architekt erstellt das in der Regel in wenigen Tagen. Die Gebühr richtet sich nach der Baugebührenordnung des Landes Berlin.
Wie lange gilt ein Bauvorbescheid?
Zwei Jahre ab Erteilung. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist zweimal um jeweils bis zu ein Jahr verlängert werden. So hat es der Senat im März 2022 auf eine Schriftliche Anfrage im Abgeordnetenhaus bestätigt. Ein negativer Vorbescheid kann nicht verlängert werden.
Für Käufer ist der zweite Punkt wichtiger: Der Vorbescheid hängt am Grundstück, nicht am Antragsteller. Kaufen Sie ein Grundstück mit positivem Vorbescheid, können Sie sich darauf berufen, solange er gilt. Prüfen Sie also im Kaufvertrag das Datum und ob eine Verlängerung beantragt wurde. Ein Vorbescheid, der drei Monate nach dem Notartermin ausläuft, ist für Ihre Planung fast nichts wert.
Wie oft Vorbescheide negativ ausgehen, zeigt dieselbe Senatsantwort: In Pankow wurden seit 2016 bis Februar 2022 462 Vorbescheide erteilt, davon 113 negativ und 152 teilweise negativ. Mitte meldete im selben Zeitraum 239 Vorbescheide, Lichtenberg 336. Warum der Anteil negativer Bescheide in Pankow so hoch liegt, erklärt die Antwort nicht.
| Bezirk | Vorbescheide erteilt | Verlängert | Negativ bzw. teilweise negativ |
|---|---|---|---|
| Mitte | 239 | 61 | k. A. |
| Lichtenberg | 336 | 39 | k. A. |
| Pankow | 462 | 109 | 113 negativ, 152 teilweise negativ |
Quelle: Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage 19/10 953, Antwort des Senats vom 02.03.2022, Zeitraum seit 2016.
Wie nutze ich den Vorbescheid beim Grundstückskauf?
Es gibt drei Wege, und sie verteilen das Risiko unterschiedlich.
Grundstück mit Vorbescheid kaufen. Der Verkäufer hat die Bebaubarkeit geklärt. Sie zahlen dafür, tragen aber kein Planungsrisiko mehr. In unserem Angebot steht derzeit etwa ein Grundstück in Oberkrämer mit 1.594 m² und positivem Vorbescheid für 299.000 €.
Vorbescheid vor dem Kauf selbst beantragen. Mit Zustimmung des Eigentümers. Sie investieren Zeit und Planungskosten, bevor Sie gebunden sind. Ob der Bezirk eine Einverständniserklärung des Eigentümers verlangt, klären Sie vorab mit der Bauaufsicht.
Kaufen unter Bedingung. Der Kaufvertrag wird beurkundet, aber unter der aufschiebenden Bedingung oder mit einem Rücktrittsrecht für den Fall, dass der Vorbescheid nicht wie beantragt erteilt wird. Das sichert Sie ab, verlangt aber einen Verkäufer, der so lange wartet. Bei begehrten Grundstücken ist das selten durchsetzbar.
Wie stark sich eine geklärte Bebaubarkeit im Preis niederschlägt, zeigt der Beitrag zu den Grundstückspreisen in Berlin.
In welcher Reihenfolge gehen Sie vor?
- 01Planungsrecht klären. Bebauungsplan im Geoportal Berlin suchen. Gibt es keinen qualifizierten Plan, gilt § 34 BauGB, und der Vorbescheid ist das Instrument.
- 02Umgebung ansehen. Welche Häuser stehen in der Straße, wie groß, wie hoch, in zweiter Reihe? Sie bilden den Maßstab der Bauaufsicht.
- 03Vorhaben festlegen. Haustyp, Geschosse, Grundfläche. Ohne konkretes Vorhaben gibt es keine konkreten Fragen.
- 04Fragen formulieren. Einzeln, mit Zahlen, mit Lageplan. Jede offene Frage verlängert die Bearbeitung.
- 05Antrag beim Bezirk einreichen. Formular Bauaufsicht 103a, online oder per Post. Unterlagen vollständig, sonst beginnt die Frist nicht.
- 06Ergebnis in den Kaufvertrag übernehmen. Vorbescheid als Anlage, Datum und Verlängerung geprüft. Bei Bedingungskauf Rücktrittsfrist klar regeln.
Ihr Grundstück, Ihr Haus
Wenn Sie nicht selbst Bebauungspläne, Umgebungsbebauung und Vorbescheide für jedes Angebot prüfen wollen, sprechen wir in einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch über Ihr Bauvorhaben und geeignete Grundstücke.
Kostenlose Beratung anfragenHäufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Bauvoranfrage und Bauvorbescheid?
Umgangssprachlich meinen beide dasselbe. Die Bauvoranfrage ist der Antrag, der Bauvorbescheid die verbindliche Antwort der Bauaufsicht nach § 75 BauO Bln.
Kann ich als Käufer einen Bauvorbescheid beantragen?
Ja, als künftiger Bauherr, in der Praxis mit Zustimmung des Eigentümers. Ob der Bezirk eine schriftliche Einverständniserklärung verlangt, klären Sie vorher mit der zuständigen Bauaufsicht.
Gilt ein Bauvorbescheid auch nach dem Verkauf des Grundstücks?
Ja. Er bezieht sich auf das Grundstück und das beantragte Vorhaben, nicht auf die Person. Er gilt zwei Jahre und kann zweimal um bis zu ein Jahr verlängert werden.
Brauche ich für ein Einfamilienhaus im Bebauungsplangebiet einen Vorbescheid?
Meist nicht, weil der Bebauungsplan Art und Maß der Nutzung schon festlegt. Sinnvoll ist er, wenn Sie vom Plan abweichen wollen und eine Befreiung brauchen.
Über den Autor
Geschrieben von
Roberto Perrone
CEO, Berlin First Immobilien
Roberto Perrone ist Immobilienexperte bei Berlin First und begleitet seit 30 Jahren Grundstücksverkäufe an Selbstnutzer, Bauträger und Projektentwickler in Berlin und Brandenburg.