Auf einen Blick
- Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026: Für Ein- und Zweifamilienhausbau berlinweit 5 % niedriger als im Vorjahr, für Geschosswohnungsbau unverändert.
- Spitzenwerte: 2.700 €/m² für individuellen Wohnungsbau in Grunewald, Dahlem und im Hansaviertel, 7.000 €/m² für Geschosswohnungsbau bei GFZ 2,5.
- Markt 2025: 855 Kauffälle für unbebaute Grundstücke (+9 %), 1,5 Mrd. € Umsatz. Im 1. Quartal 2026 dann 20 % weniger Kauffälle.
- Kaufnebenkosten: In Berlin rund 11 % auf den Kaufpreis, davon 6,0 % Grunderwerbsteuer.
- Bodenrichtwert ist kein Kaufpreis. Er gilt für eine Zone mit typischen Merkmalen. Zuschnitt, Bebaubarkeit und Lasten verschieben den Preis Ihres Grundstücks davon weg.
Ein Baugrundstück in Mahlsdorf und eines in Dahlem trennen auf dem Papier ein paar Kilometer. Im Preis trennt sie oft ein Faktor fünf. Und zwischen zwei Grundstücken in derselben Straße kann der Unterschied größer sein als zwischen zwei Bezirken, wenn auf dem einen ein Doppelhaus genehmigt ist und auf dem anderen nur ein Bungalow.
Hier steht, was Bauland in Berlin 2026 kostet, wie Sie den Bodenrichtwert lesen und welche Kosten zum Kaufpreis dazukommen.
Was kostet ein Grundstück in Berlin 2026?
Für Einfamilienhausbau zahlen Käufer in Berlin je nach Lage von wenigen Hundert bis 2.700 €/m², für Geschosswohnungsbau in Innenstadtlagen deutlich mehr. Eine Durchschnittszahl für ganz Berlin sagt wenig, weil Lage und Bebaubarkeit stärker wirken als die Fläche.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin hat die Bodenrichtwerte für individuellen Wohnungsbau zum 1. Januar 2026 berlinweit um 5 % gesenkt. Für Geschosswohnungsbau blieb das Niveau unverändert. Gleichzeitig stieg 2025 die Zahl der Kauffälle für unbebaute Grundstücke um 9 % auf 855, der Umsatz um 62 % auf 1,5 Mrd. €. Die Nachfrage war also da, nur zu etwas niedrigeren Preisen.
| Kennzahl | Wert | Bezug |
|---|---|---|
| Kauffälle unbebaute Grundstücke | 855 (+9 %) | 2025 |
| Geldumsatz unbebaute Grundstücke | 1,5 Mrd. € (+62 %) | 2025 |
| Grundstücksfläche verkauft | 225,8 ha (+95 %) | 2025 |
| Kauffälle unbebaute Grundstücke | 144 (-20 %) | 1. Quartal 2026 |
| Bodenrichtwerte individueller Wohnungsbau | -5 % berlinweit | Stichtag 01.01.2026 |
| Bodenrichtwerte Geschosswohnungsbau | unverändert | Stichtag 01.01.2026 |
| Spitzenwert individueller Wohnungsbau | 2.700 €/m² (Grunewald, Dahlem, Hansaviertel) | Stichtag 01.01.2026 |
| Spitzenwert Geschosswohnungsbau | 7.000 €/m² bei GFZ 2,5 | Stichtag 01.01.2026 |
Quellen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Pressemitteilung zum Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 des Gutachterausschusses, 31.07.2026; Spitzenwerte nach vorläufigem Bericht des Gutachterausschusses Berlin zum 01.01.2026.
Ob der Rückgang im 1. Quartal 2026 eine Delle war oder der Beginn einer längeren Zurückhaltung, lässt sich aus einem einzelnen Quartal nicht ablesen.
Was zeigen echte Angebotspreise?
Bodenrichtwerte sind Durchschnitte über eine Zone. Angebotspreise zeigen, was Eigentümer heute verlangen. Beides gehört nebeneinander. Die folgenden Werte stammen aus Grundstücken, die Berlin First derzeit anbietet oder verkauft hat. Alle aktuellen Grundstücke finden Sie in unserer Objektübersicht.
| Lage | Fläche | Preis | €/m² | Besonderheit |
|---|---|---|---|---|
| Mahlsdorf Süd | 1.131 m² | 490.000 € (Angebot) | rd. 433 | Bebaubarkeit für zwei Wohnhäuser bestätigt |
| Pankow-Weißensee | 1.158 m² | 599.999 € (Angebot) | rd. 518 | teilbar, EFH oder DHH |
| Babelsberg, Potsdam | 1.250 m² | 1.300.000 € (verkauft in 6 Wochen) | 1.040 | teilbar für 3-4 Einfamilienhäuser |
| Oberkrämer, Brandenburg | 1.594 m² | 299.000 € (Angebot) | rd. 188 | positiver Vorbescheid |
Quelle: eigene Vermarktungsdaten Berlin First, Stand Oktober 2026. Angebotspreise sind keine realisierten Preise.
Auffällig ist die Spalte ganz rechts. Jedes dieser Grundstücke wird mit einer geklärten Bebauung angeboten: zwei Häuser, teilbar, Vorbescheid. Genau das bezahlt der Käufer. Ein Grundstück ohne geklärte Bebaubarkeit verkauft sich in derselben Straße mit Abschlag, weil der Käufer das Risiko selbst trägt. Wie Sie die Bebaubarkeit vor dem Kauf verbindlich klären, steht im Beitrag zum Bauvorbescheid in Berlin.
Wie lese ich den Bodenrichtwert in BORIS Berlin?
BORIS Berlin ist das kostenlose Bodenrichtwertportal des Gutachterausschusses. Sie geben die Adresse ein, wählen den Stichtag 1. Januar 2026 und sehen den Wert der Bodenrichtwertzone, in der das Grundstück liegt.
Drei Angaben neben der Zahl sind wichtiger als die Zahl selbst:
Nutzungsart. Ein Wert für Wohnbauland im Geschosswohnungsbau gilt nicht für ein Einfamilienhausgrundstück daneben, und umgekehrt.
GFZ des Richtwertgrundstücks. Bei Geschosswohnungsbau ist der Bodenrichtwert auf eine bestimmte Geschossflächenzahl bezogen, etwa 2,5. Erlaubt Ihr Grundstück weniger oder mehr Geschossfläche, wird der Wert über Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses angepasst. Wer das übersieht, liegt schnell um ein Drittel daneben.
Erschließungszustand. Die meisten Berliner Richtwerte gelten für erschließungsbeitragsfreies Bauland. Stehen noch Erschließungsbeiträge aus, gehören sie vom Preis abgezogen.
Der Satz, der das ganze Segment erklärt: Der Wert eines Grundstücks steckt nicht in den Quadratmetern, sondern in der Geschossfläche, die darauf genehmigt wird. Wie der Bodenrichtwert in die Bewertung einer bebauten Immobilie eingeht, zeigt unser Beitrag zur Immobilienbewertung in Berlin.
Welche Nebenkosten fallen beim Grundstückskauf in Berlin an?
Rechnen Sie mit rund 11 % zusätzlich zum Kaufpreis. Den größten Posten bildet die Grunderwerbsteuer.
Rechenbeispiel für ein Baugrundstück zum Kaufpreis von 600.000 €:
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Berlin | 6,0 % | 36.000 € |
| Notar und Grundbuch (Orientierung) | ca. 1,5-2 % | 9.000-12.000 € |
| Maklerprovision Käufer | 3,57 % inkl. MwSt. | 21.420 € |
| Summe Kaufnebenkosten | ca. 11,1-11,6 % | 66.420-69.420 € |
Quellen: Grunderwerbsteuersatz Berlin 6,0 % (Stand 2026); Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG als Orientierung; Provision nach den Konditionen von Berlin First. Die Provisionsteilung nach § 656c BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, beim unbebauten Grundstück ist die Provision Vereinbarungssache.
Nicht in der Tabelle, aber im Budget: Vermessung und Teilung, falls Sie nur einen Teil kaufen; ein Baugrundgutachten; Hausanschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation. Diese Kosten hängen stark vom Grundstück ab, deshalb nenne ich hier keine Pauschale.
Eine Falle, die ich mehrfach gesehen habe: Wer Grundstück und Haus im selben Paket vom selben Anbieter kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer unter Umständen auch auf das Haus. Das Finanzamt wertet Grundstückskauf und Bauvertrag dann als einheitlichen Erwerb. Bei 450.000 € Baukosten wären das weitere 27.000 €. Klären Sie die Vertragsstruktur vor der Unterschrift mit Notar oder Steuerberater.
Was macht ein Grundstück teurer oder billiger als den Richtwert?
Der Bodenrichtwert beschreibt ein typisches Grundstück. Ihr Grundstück ist selten typisch.
- Bebaubarkeit: Ein Vorbescheid für zwei Häuser hebt den Preis, eine ungeklärte Bebaubarkeit senkt ihn.
- Zuschnitt und Größe: Ein schmales Handtuchgrundstück lässt sich schlechter bebauen als ein quadratisches mit gleicher Fläche. Übergroße Grundstücke kosten je Quadratmeter oft weniger, wenn sie nicht teilbar sind.
- Erschließung: Ein Hinterliegergrundstück ohne eigene Zufahrt braucht ein Wegerecht oder eine Baulast. Fehlt beides, ist es kaum bebaubar.
- Lasten: Baulasten, Leitungsrechte, Altlasten. Welche Prüfungen vor dem Kauf nötig sind, steht im Beitrag Grundstück kaufen: Baulast, Altlasten und Wegerecht prüfen.
- Mikrolage: Nähe zur S-Bahn, Seenähe, Lärm von Hauptstraße oder Flugroute. Innerhalb einer Richtwertzone kann das zehn bis zwanzig Prozent ausmachen.
Wie gehen Sie beim Grundstückskauf vor?
- 01Bodenrichtwert und Nutzungsart in BORIS prüfen. Mit Stichtag 01.01.2026 und der GFZ des Richtwertgrundstücks. So erkennen Sie überteuerte Angebote vor der ersten Besichtigung.
- 02Bebaubarkeit klären. Bebauungsplan oder § 34 BauGB, im Zweifel Vorbescheid. Das entscheidet, ob Ihr Haus dort überhaupt stehen darf.
- 03Lasten prüfen. Grundbuch Abteilung II, Baulastenverzeichnis, Bodenbelastungskataster. Die Auskünfte dauern bis zu vier Wochen, also früh beantragen.
- 04Erschließung erfragen. Liegen Leitungen an, sind Erschließungsbeiträge bezahlt? Eine offene Forderung geht auf den neuen Eigentümer über.
- 05Gesamtbudget rechnen. Kaufpreis plus rund 11 % Nebenkosten plus Anschlüsse, Gutachten und Vermessung. Danach erst die Finanzierungszusage einholen.
- 06Kaufvertrag prüfen lassen. Notarentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin. Bei Verbrauchern ist diese Frist nach § 17 BeurkG ohnehin vorgesehen.
Ihr Grundstück, Ihre Rechnung
Wenn Sie nicht selbst Bodenrichtwerte, Bebauungsplan und Lasten für jedes Angebot prüfen wollen, sprechen wir in einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch über Ihr Bauvorhaben und passende Grundstücke.
Kostenlose Beratung anfragenHäufige Fragen
Ist der Bodenrichtwert der Kaufpreis?
Nein. Er ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone mit typischen Merkmalen. Der Kaufpreis eines konkreten Grundstücks weicht je nach Bebaubarkeit, Zuschnitt und Lasten nach oben oder unten ab.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Berlin?
Kostenlos in BORIS Berlin, dem Portal des Gutachterausschusses. Adresse eingeben, Stichtag 01.01.2026 wählen, Nutzungsart und GFZ des Richtwertgrundstücks beachten.
Sind Grundstücke in Berlin 2026 günstiger geworden?
Für Einfamilienhausbau leicht, die Bodenrichtwerte sanken zum 01.01.2026 berlinweit um 5 %. Für Geschosswohnungsbau blieben sie unverändert. Im einzelnen Kiez kann die Entwicklung davon abweichen.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Grundstückskauf in Berlin?
Rund 11 % des Kaufpreises: 6,0 % Grunderwerbsteuer, etwa 1,5-2 % für Notar und Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, die vereinbarte Provision.
Über den Autor
Geschrieben von
Roberto Perrone
CEO, Berlin First Immobilien
Roberto Perrone ist Immobilienexperte bei Berlin First und begleitet seit 30 Jahren Grundstücksverkäufe an Selbstnutzer, Bauträger und Projektentwickler in Berlin und Brandenburg.