Grundstück kaufen in Berlin:
Baulast, Altlasten und Wegerecht prüfen

Die Spalte „Wer darf anfragen“ entscheidet über die Reihenfolge. Das Baulastenverzeichnis können Sie selbst abfragen. Für das Bodenbelastungskataster brauchen Sie eine Vollmacht des Verkäufers. Bitten Sie früh darum. Ein Verkäufer, der sie verweigert, sagt Ihnen damit auch etwas.

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsicht übernimmt. Typische Fälle: Er stellt einen Streifen seines Grundstücks als Abstandsfläche für das Nachbarhaus zur Verfügung, er verpflichtet sich, eine Zufahrt freizuhalten, oder er übernimmt Stellplätze für ein anderes Grundstück.

Weil sie öffentlich-rechtlich ist, steht sie nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis nach § 84 BauO Bln. Sie gilt gegenüber jedem späteren Eigentümer. Und sie lässt sich nur mit Zustimmung der Bauaufsicht löschen, nicht durch Vereinbarung mit dem Nachbarn.

Für Ihre Planung heißt das: Eine Abstandsflächenbaulast von vier Metern entlang der Grundstücksgrenze kann auf einem schmalen Grundstück den Unterschied zwischen Doppelhaus und Einzelhaus ausmachen. Fordern Sie deshalb nicht nur die Negativbescheinigung an, sondern im Fall eines Eintrags die vollständige Abschrift mit Lageplan.

Über das Bodenbelastungskataster des Bezirks. Es verzeichnet Flächen mit bekannten oder vermuteten Belastungen, etwa ehemalige Tankstellen, Gewerbebetriebe, Wäschereien oder aufgefüllte Flächen.

Zwei Dinge sollten Sie dabei wissen. Erstens zeigt ein fehlender Eintrag nur, dass der Behörde nichts bekannt ist. Bei einem Grundstück mit gewerblicher Vornutzung oder auffälligem Gelände lohnt trotzdem ein Bodengutachten. Zweitens ist die Haftung hart: Nach § 4 Abs. 3 Bundes-Bodenschutzgesetz kann die Behörde auch den aktuellen Eigentümer zur Sanierung verpflichten, unabhängig davon, wer die Belastung verursacht hat.

Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss, wie er beim Grundstückskauf üblich ist, regelt nur das Verhältnis zum Verkäufer. Gegenüber der Behörde bleiben Sie in der Pflicht. Ein bekannter Altlastenverdacht gehört deshalb in den Kaufpreis oder in eine Freistellungsklausel, nicht in die Hoffnung.

Ein Hinterliegergrundstück liegt in zweiter Reihe und hat keine eigene Front zur Straße. Damit es bebaubar ist, muss die Zufahrt rechtlich gesichert sein, und zwar doppelt.

Privatrechtlich durch eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB, das Wegerecht. Es steht im Grundbuch des Vorderliegers in Abteilung II und erlaubt Ihnen, über sein Grundstück zu fahren und zu gehen. Oft gehört ein Leitungsrecht für Wasser, Abwasser und Strom dazu.

Öffentlich-rechtlich durch eine Baulast auf dem Vordergrundstück. Die Bauordnung verlangt für eine Baugenehmigung, dass das Grundstück an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt hat. Ein Wegerecht im Grundbuch allein genügt der Bauaufsicht dafür in der Regel nicht.

Prüfen Sie beim Hinterlieger also beides: Abteilung II im Grundbuch des Vorderliegers und das Baulastenverzeichnis. Fehlt die Baulast, brauchen Sie die Zustimmung des Nachbarn, sie einzutragen. Ob er sie gibt, wissen Sie vor dem Kauf. Danach verhandeln Sie aus der schwächsten Position, die es gibt.

Achten Sie auch auf die Breite. Eine Zufahrt, die für Fußgänger reicht, reicht nicht automatisch für Feuerwehr und Müllabfuhr. Wie die Bauaufsicht die Zufahrt im konkreten Fall bewertet, klärt ein Vorbescheid.

Neben Wege- und Leitungsrechten finden sich dort Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Wohnrechte und Rückauflassungsvormerkungen. Abteilung III enthält Grundschulden, die in der Regel mit dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht werden.

Ein Nießbrauch oder Wohnrecht zugunsten eines Dritten bleibt dagegen bestehen, wenn er nicht ausdrücklich gelöscht wird. Bei geerbten Grundstücken kommt das vor. Lassen Sie den Notar bestätigen, welche Rechte in Abteilung II mit dem Kauf erlöschen und welche bleiben.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 BauGB steht nicht im Grundbuch. Der Notar holt nach der Beurkundung beim Bezirksamt ein Negativzeugnis ein. Erst danach wird der Eigentumswechsel eingetragen.

Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB fallen für die erstmalige Herstellung einer Straße an. Ist die Straße vor Ihrem Grundstück noch nicht endgültig hergestellt, kann der Bescheid Jahre nach dem Kauf kommen, und er geht an den dann aktuellen Eigentümer.

Lassen Sie sich deshalb vom Bezirksamt bescheinigen, ob Beiträge abgerechnet und bezahlt sind. Im Kaufvertrag regeln Sie, wer für Beiträge aufkommt, die für Maßnahmen vor dem Übergabetag noch kommen. Wie sich offene Beiträge auf den Preis auswirken, erklärt der Beitrag zu den Grundstückspreisen in Berlin.