Auf einen Blick
- Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt in der Regel als gewerblicher Händler.
- Ein Haus, ein Objekt: Ein Mehrfamilienhaus, das in einem Zug verkauft wird, zählt als ein Objekt.
- Aufteilung zählt einzeln: Nach der Aufteilung ist jede verkaufte Wohnung ein eigenes Objekt.
- Zehn Jahre Haltedauer: Danach ist der Verkauf privat steuerfrei, und ein gewerblicher Handel liegt in der Regel nicht mehr vor.
- Steuerberater: Dieser Beitrag ordnet ein. Die Entscheidung im Einzelfall gehört zu Ihrem Steuerberater.
Ein Verkauf kann steuerlich teuer werden, ohne dass der Eigentümer es ahnt. Der häufigste Auslöser ist nicht ein Haus, sondern die Entscheidung, es in Wohnungen aufzuteilen und einzeln zu verkaufen. Aus einem Objekt werden dann acht oder zwölf.
Was ist gewerblicher Grundstückshandel?
Normalerweise verwalten Privatleute ihr Vermögen. Mieteinnahmen sind dann Einkünfte aus Vermietung, ein Verkauf nach zehn Jahren ist steuerfrei. Wer Immobilien aber erkennbar kauft, um sie mit Gewinn weiterzuverkaufen, handelt wie ein Gewerbetreibender. Dann gelten andere Regeln.
Wo die Grenze liegt, hat die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs über Jahrzehnte entwickelt. Die Finanzverwaltung hat sie im BMF-Schreiben vom 26. März 2004 zusammengefasst. Das wichtigste Werkzeug dort ist die Drei-Objekt-Grenze.
Wie funktioniert die Drei-Objekt-Grenze?
Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf mehr als drei Objekte, geht das Finanzamt von gewerblichem Handel aus. Drei Objekte sind unkritisch, das vierte kippt die Bewertung. Gezählt werden die Verkäufe aller Objekte, nicht nur die aus einem Haus.
Was ein Objekt ist, entscheidet sich am Verkauf:
| Was verkauft wird | Zählt als |
|---|---|
| Mehrfamilienhaus in einem Zug | 1 Objekt |
| Grundstück mit mehreren Gebäuden als Ganzes | 1 Objekt |
| jede einzeln verkaufte Eigentumswohnung | je 1 Objekt |
| Einfamilien- oder Zweifamilienhaus | 1 Objekt |
| selbst bewohnte Immobilie | zählt grundsätzlich nicht |
| geerbte Immobilie (Erbfall) | zählt grundsätzlich nicht |
| geschenkte Immobilie | zählt mit |
Quellen: BMF-Schreiben vom 26. März 2004 zum gewerblichen Grundstückshandel; BFH, Urteil vom 9. Dezember 1986, VIII R 317/82; BFH, Urteil vom 5. September 1990, X R 107-108/89. Keine Steuerberatung.
Die Grenze ist eine Vermutung, kein Automatismus. Auch unter drei Objekten kann ein Gewerbe vorliegen, etwa wenn ein einzelnes Objekt mit großem Aufwand umgebaut, aufgeteilt und vermarktet wird. Umgekehrt lässt sich die Vermutung widerlegen, zum Beispiel wenn nur an Familienangehörige verkauft wird.
Was ändert sich nach zehn Jahren?
Zwei Dinge. Erstens ist der Verkauf einer privat vermieteten Immobilie nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei (§ 23 EStG). Zweitens fehlt nach mehr als zehn Jahren in der Regel der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Kauf und Verkauf, den der gewerbliche Handel voraussetzt.
Bei geerbten Immobilien läuft die Frist des Erblassers weiter. Hat Ihr Vater das Haus 2012 gekauft und Sie haben es 2020 geerbt, ist die Zehnjahresfrist 2022 abgelaufen.
Rechenbeispiel: Ein Haus, drei Wege
Eine Eigentümerin hat 2022 ein Haus mit acht Wohnungen gekauft. 2026 will sie verkaufen.
| Weg | Objekte | Steuerliche Folge (vereinfacht) |
|---|---|---|
| A: ganzes Haus 2026 verkaufen | 1 | privates Veräußerungsgeschäft, Gewinn ist einkommensteuerpflichtig, weil die zehn Jahre nicht um sind |
| B: aufteilen, 2026 vier Wohnungen verkaufen | 4 | Drei-Objekt-Grenze überschritten: gewerblicher Grundstückshandel, Einkommen- und Gewerbesteuer, auch die übrigen Wohnungen werden Betriebsvermögen |
| C: ganzes Haus 2032 verkaufen | 1 | nach zehn Jahren privat steuerfrei |
Quellen: § 23 EStG, BMF-Schreiben vom 26. März 2004. Gewerbesteuer-Hebesatz Berlin: 410 %. Vereinfachte Darstellung ohne Einzelfallprüfung.
Weg B ist der teuerste. Gewerbliche Gewinne unterliegen der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer, die nur teilweise angerechnet wird. Frühere Abschreibungen erhöhen den Gewinn. Und die Zehnjahresfrist hilft nicht mehr, auch nicht für die Wohnungen, die erst später verkauft werden.
In Berlin kommt ein praktischer Punkt dazu: Die Aufteilung eines Bestandsgebäudes mit mehr als fünf Wohnungen braucht seit 2026 ohnehin eine Genehmigung. Mehr dazu im Beitrag Mehrfamilienhaus aufteilen in Berlin.
Wann wird es kritisch?
- Sie haben in den letzten fünf Jahren schon Immobilien gekauft und verkauft, auch außerhalb Berlins.
- Sie planen, ein Haus aufzuteilen und die Wohnungen einzeln zu verkaufen.
- Sie sanieren ein Haus so umfassend, dass wirtschaftlich ein neues Gebäude entsteht, und verkaufen danach.
- Sie haben Immobilien geschenkt bekommen und verkaufen sie weiter.
Trifft einer dieser Punkte zu, gehört die Verkaufsstrategie vor der Vermarktung auf den Tisch Ihres Steuerberaters. Wir liefern ihm Zahlen, Käufergruppen und die Varianten Einzel- oder Globalverkauf. Wie Investoren ein ganzes Haus bewerten, zeigt unsere Seite zum Mehrfamilienhaus verkaufen in Berlin.
Erst rechnen, dann verkaufen
Wenn Sie nicht selbst durchspielen wollen, ob Globalverkauf oder Einzelverkauf mehr übrig lässt, rechnen wir beide Varianten in einem kostenlosen Erstgespräch für Ihr Haus durch.
Kostenlose Beratung anfragenHäufige Fragen
Zählt ein Mehrfamilienhaus als ein Objekt?
Ja, wenn es in einem Zug an einen Käufer verkauft wird. Werden die Wohnungen nach einer Aufteilung einzeln verkauft, zählt jede Wohnung als eigenes Objekt.
Gilt die Drei-Objekt-Grenze auch für geerbte Immobilien?
Immobilien aus einem Erbfall zählen grundsätzlich nicht mit. Geschenkte Immobilien und solche aus vorweggenommener Erbfolge können dagegen mitzählen.
Was passiert, wenn das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel annimmt?
Die Gewinne werden als gewerbliche Einkünfte besteuert, mit Einkommensteuer und Gewerbesteuer. Die steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren entfällt für die betroffenen Objekte.
Bin ich nach zehn Jahren auf der sicheren Seite?
In der Regel ja, weil dann der enge zeitliche Zusammenhang fehlt. Wer allerdings laufend kauft, saniert und verkauft, kann auch mit längeren Haltedauern als Händler eingestuft werden.
Über den Autor
Geschrieben von
Roberto Perrone
CEO, Berlin First Immobilien
Roberto Perrone ist Immobilienexperte bei Berlin First und begleitet seit 30 Jahren Verkäufe im Berliner Markt. Steuerliche Fragen klärt er gemeinsam mit dem Steuerberater des Eigentümers.