Auf einen Blick
- Genehmigungspflicht: Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen dürfen in Berlin nur mit Genehmigung aufgeteilt werden.
- Laufzeit: Die neue Verordnung gilt seit 1. Januar 2026 und ist bis Ende 2030 befristet.
- Fünf Ausnahmen: unter anderem Erbfall, Familie und Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieter.
- Dachausbau: Neu geschaffene Wohnungen fallen nicht unter den Vorbehalt.
- Für Verkäufer: Im Bestand ist der Aufteilungsgewinn meist nicht einpreisbar. Der Verkauf als Ganzes ist der Normalfall.
Einzelne Eigentumswohnungen erzielen je Quadratmeter mehr als ein ganzes Zinshaus. Diese Rechnung kennt jeder Eigentümer. In Berlin lässt sie sich für die meisten Bestandshäuser bis 2030 aber nicht mehr ohne Weiteres umsetzen.
Was regelt die Umwandlungsverordnung?
Grundlage ist § 250 BauGB. Er erlaubt Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die Aufteilung von Mietshäusern in Wohnungseigentum unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Berlin hat das 2021 erstmals getan. Die Ermächtigung lief Ende 2025 aus und wurde mit dem sogenannten Bauturbo-Gesetz vom 27. Oktober 2025 um fünf Jahre verlängert. Die neue Berliner Verordnung gilt seit 1. Januar 2026 und läuft bis Ende 2030.
Betroffen sind Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen, im ganzen Stadtgebiet. Ohne Genehmigung trägt das Grundbuchamt die Aufteilung nicht ein. Zuständig ist das Bezirksamt.
Wann wird die Aufteilung genehmigt?
Die Ausnahmen sind abschließend geregelt. Liegt eine davon vor, muss das Bezirksamt genehmigen.
| Ausnahme | Was das in der Praxis heißt |
|---|---|
| Erbfall | Wohnungseigentum wird gebildet, um Miterben oder Vermächtnisnehmer abzufinden |
| Familie | Wohnungen sollen von Familienangehörigen des Eigentümers selbst genutzt werden |
| Mieterquorum | mindestens zwei Drittel der Mieter kaufen ihre Wohnung zur Selbstnutzung |
| Unzumutbarkeit | das Halten des Hauses ohne Aufteilung ist wirtschaftlich nicht zumutbar |
| Altfälle | ein Anspruch auf Übertragung war vor Inkrafttreten im Grundbuch vorgemerkt |
Quellen: § 250 BauGB; Umwandlungsverordnung Berlin, in Kraft seit 1. Januar 2026; VG Berlin, Urteil vom 7. September 2023, 13 K 368/22 (Mieterquorum). Keine Rechtsberatung.
Das Mieterquorum klingt nach einem Weg, ist aber eine hohe Hürde. Das Verwaltungsgericht Berlin verlangt im Regelfall bereits abgeschlossene notarielle Kaufverträge mit den Mietern. Eine Absichtserklärung reicht nicht. In einem Haus mit zwölf Wohnungen müssen also mindestens acht Mietparteien kaufen und finanzieren können.
Was gilt für kleinere Häuser und im Milieuschutz?
Häuser mit bis zu fünf Wohnungen fallen nicht unter § 250 BauGB. Liegen sie in einem sozialen Erhaltungsgebiet, gilt dort aber die Genehmigungspflicht nach § 172 BauGB. Genehmigt wird in der Praxis fast immer über eine Zusage: Der Eigentümer verpflichtet sich, die Wohnungen sieben Jahre lang nur an die Mieter zu verkaufen.
Für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen geht § 250 BauGB dem Milieuschutz vor. Das gemeindliche Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet bleibt davon ein eigenes Thema; es ist seit einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 deutlich eingeschränkt, eine Gesetzesänderung dazu wird diskutiert.
Was ist mit Dachausbau und Aufstockung?
Neu geschaffener Wohnraum unterliegt nicht dem Genehmigungsvorbehalt. Wer das Dach ausbaut oder aufstockt, kann die neuen Wohnungen als Wohnungseigentum bilden und verkaufen. Der Bestand darunter bleibt genehmigungspflichtig.
Wo die Grenze zwischen Bestand und Neubau genau verläuft, ist noch nicht abschließend geklärt. Vor einer Planung lohnt eine frühe Abstimmung mit dem Bezirksamt. Für Verkäufer heißt das: Ein genehmigungsfähiges Dachgeschoss ist für Projektentwickler ein eigener Wert, den wir in der Vermarktung gesondert ausweisen.
Aufteilen oder als Ganzes verkaufen?
Für die meisten Eigentümer eines Berliner Bestandshauses stellt sich die Frage bis 2030 nicht. Wer keine der Ausnahmen erfüllt, verkauft das Haus als Ganzes. Käufer wissen das und preisen keine Aufteilung ein.
Wo eine Ausnahme greift, rechnen wir beide Wege gegeneinander:
- Mehrerlös: Einzelverkauf bringt je Quadratmeter mehr, aber nur für die Wohnungen, die leer oder an kaufwillige Mieter gehen.
- Kosten: Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung, Vermessung, Notar und Grundbuch.
- Zeit: Ein Globalverkauf dauert Monate, ein Einzelverkauf oft Jahre.
- Steuern: Nach der Aufteilung zählt jede verkaufte Wohnung als eigenes Objekt. Das kann zum gewerblichen Grundstückshandel führen.
- Mieterschutz: Für umgewandelte Wohnungen gilt in Berlin eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. Käufer, die selbst einziehen wollen, können vermietete Wohnungen deshalb lange nicht nutzen.
Was ein Investor für Ihr Haus als Ganzes zahlt, zeigt unsere Seite zum Mehrfamilienhaus verkaufen in Berlin. Was beim Verkauf mit den laufenden Mietverträgen passiert, steht im Beitrag vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen.
Aufteilen oder nicht?
Wenn Sie nicht selbst prüfen wollen, ob für Ihr Haus eine Ausnahme greift und welcher Weg mehr übrig lässt, rechnen wir es in einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch durch.
Kostenlose Beratung anfragenHäufige Fragen
Darf ich mein Mehrfamilienhaus in Berlin in Eigentumswohnungen aufteilen?
Bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen nur mit Genehmigung des Bezirksamts, und diese gibt es nur in den gesetzlich geregelten Ausnahmefällen. Die Regel gilt seit 1. Januar 2026 bis Ende 2030.
Was passiert nach 2030?
Die Verordnung ist befristet. Ob sie danach verlängert wird, hängt von einer erneuten Ermächtigung im Baugesetzbuch ab. Das lässt sich heute nicht vorhersagen.
Gilt die Umwandlungsverordnung auch für Neubauten?
Nein. Sie betrifft bestehende Wohngebäude. Neu geschaffene Wohnungen, etwa durch Dachausbau oder Aufstockung, fallen nicht darunter.
Haben die Mieter bei einer Aufteilung ein Vorkaufsrecht?
Ja. Wird an einer vermieteten Wohnung Wohnungseigentum gebildet und die Wohnung verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.
Über den Autor
Geschrieben von
Roberto Perrone
CEO, Berlin First Immobilien
Roberto Perrone ist Immobilienexperte bei Berlin First und begleitet seit 30 Jahren Verkäufe im Berliner Markt, darunter Zinshäuser und Projektentwicklungen.