Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen:
Was mit den Mietern passiert

Nichts. Der Grundsatz heißt „Kauf bricht nicht Miete“ und steht in § 566 BGB. Mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch tritt er in alle laufenden Mietverträge ein, mit allen Rechten und Pflichten. Miethöhe, Staffeln, Indexvereinbarungen, Kündigungsfristen: alles bleibt, wie es ist.

Für Investoren ist das kein Nachteil. Sie kaufen genau diese Verträge. Die Mieterliste ist das wichtigste Dokument im ganzen Verkauf, wichtiger als jedes Foto.

Beim Verkauf des ganzen Hauses in der Regel nicht. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht erst, wenn an der vermieteten Wohnung Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll und die einzelne Wohnung verkauft wird.

Wer das Haus also als ein Grundstück verkauft, muss keinem Mieter den Vortritt lassen. Anders sieht es aus, wenn das Haus bereits aufgeteilt ist oder der Kaufvertrag eine Aufteilung vorsieht. Dann prüfen wir das vor der Vermarktung, nicht danach.

In Milieuschutzgebieten kann zusätzlich der Bezirk ein Vorkaufsrecht haben. Das ist ein eigenes Thema; mehr dazu im Beitrag zur Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Berlin.

Nur aus den Gründen, die auch Sie hätten. Ein Eigentümerwechsel ist kein Kündigungsgrund.

Eigenbedarf ist möglich, aber eingeschränkt. Wird ein vermietetes Haus an mehrere Erwerber oder eine Personengesellschaft verkauft, gilt in Berlin eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren (§ 577a BGB in Verbindung mit der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung). Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus deshalb selten das richtige Objekt. Sie kaufen leere Eigentumswohnungen. Ihre Käufer sind Kapitalanleger.

Ja, wenn Sie sie rechtzeitig ankündigen. Der Verkauf ist ein anerkannter Grund für eine Besichtigung. Üblich sind eine Ankündigung einige Tage vorher, Termine werktags zu normalen Zeiten und keine Dauerbelagerung.

In der Praxis brauchen Investoren selten jede Wohnung zu sehen. Wir zeigen in der Regel Treppenhaus, Keller, Dach, Heizung und zwei oder drei repräsentative Wohnungen, am besten eine frisch sanierte und eine im Ursprungszustand. Das schont die Mieter und spart Ihnen Wochen.

Am besten gar nicht, solange kein Kaufvertrag beurkundet ist, es sei denn, Besichtigungen stehen an. Ein Verkaufsgerücht im Haus erzeugt Unruhe, und Unruhe erzeugt Kündigungen. Leerstand wiederum drückt den Preis.

Wenn es so weit ist, reicht ein gemeinsames Schreiben von Verkäufer und Käufer: neuer Eigentümer ab Datum X, neue Kontoverbindung, neuer Ansprechpartner. Bis dahin zahlen die Mieter mit befreiender Wirkung an Sie.

Bei einer Eigentumswohnung oft ja, weil Selbstnutzer wegfallen. Beim Mehrfamilienhaus ist es umgekehrt. Investoren bewerten den Ertrag, und Leerstand ist für sie ein Risiko, kein Vorteil.

Was den Preis drückt, ist nicht die Vermietung an sich. Es sind Mieten weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Erhöhungsspielraum, unklare Vereinbarungen und Mietrückstände. Alles drei sieht ein Käufer in der Due Diligence. Besser, Sie kennen es vorher. Wie Investoren aus der Miete einen Preis machen, zeigt unsere Seite zum Mehrfamilienhaus verkaufen in Berlin.