Gewerbeimmobilie verkaufen in Berlin:
Worauf Käufer 2026 rechnen

Für Verkäufer heißt das: Ein vermietetes Objekt in guter Lage mit langer Restlaufzeit findet 2026 Käufer. Ein halb leeres Bürohaus aus den 1990ern in einer Nebenlage findet sie auch, aber zu einem Preis, der den Leerstand und die Sanierung schon abzieht. Für welche Lagen sich die Nachfrage im kommenden Jahr dreht, lässt sich aus den vorliegenden Zahlen nicht ablesen.

Zwischen 6,67 % und 5,45 % liegen 1,22 Prozentpunkte. Diese Lücke ist der Grund, warum sich Verkäufer und Käufer beim gleichen Objekt über den „richtigen Faktor“ streiten. Der Verkäufer denkt brutto. Der Käufer rechnet netto.

Ein WALT unter vier Jahren ist für viele institutionelle Käufer ein Ausschlusskriterium. Der Käufer sieht hier nicht 600.000 € Miete. Er sieht 100.000 €, die in sechs Monaten auslaufen können, und 200.000 € in zwei Jahren.

Jetzt der Hebel. Verlängert Mieter A vor dem Verkauf um fünf Jahre, liegt seine Restlaufzeit bei 11 Jahren. Der WALT steigt auf (3.300.000 € + 400.000 € + 50.000 €) / 600.000 € = 6,25 Jahre. An Miete und Fläche hat sich nichts geändert. Am Käuferkreis sehr viel.

Deshalb führen wir Gespräche über Verlängerungen, wo es geht, bevor das Objekt an den Markt geht. Ein Mietnachlass gegen fünf Jahre Laufzeit kann sich im Kaufpreis mehrfach bezahlt machen. Ob er das tut, rechnen wir vorher.

Indexierung. Eine Wertsicherungsklausel koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex. Nach § 3 Preisklauselgesetz ist das bei Gewerbemiete zulässig, wenn der Vertrag mindestens zehn Jahre läuft oder der Vermieter so lange auf die ordentliche Kündigung verzichtet. Indexierte Verträge erhöhen den Faktor, weil die Miete mit der Inflation steigt.

Mieterbonität. Ein Bundesland als Mieter ist mehr wert als ein Start-up mit gleicher Miete. Käufer fragen nach Handelsregisterauszug, Jahresabschlüssen und Zahlungshistorie. Mietsicherheiten, also Kaution oder Bürgschaft, gehören mit Höhe und Art in die Mieterliste.

Form. Bis Ende 2024 brauchten Gewerbemietverträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit die Schriftform nach § 550 BGB. Ein Formfehler machte sie vorzeitig kündbar. Seit dem 1. Januar 2025 genügt für neue Verträge die Textform, seit dem 2. Januar 2026 auch für alte. Ein ungeheilter Mangel aus der Zeit davor bleibt aber ein Risiko, und heute können schon E-Mails einen Vertrag ändern. Welche Unterlagen deshalb in den Datenraum gehören, steht im Beitrag zum Datenraum beim Immobilienverkauf.

Nebenkosten. Welche Kosten sind auf den Mieter umlegbar, welche nicht? Bei Gewerbe ist das frei verhandelt und steht in jedem Vertrag anders. Die Summe der nicht umlagefähigen Kosten senkt die Nettoanfangsrendite direkt.

Für Privatpersonen gilt wie bei Wohnimmobilien die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG. Danach ist der Gewinn steuerfrei, sofern das Objekt im Privatvermögen liegt und kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Liegt es im Betriebsvermögen, ist der Gewinn immer steuerpflichtig.

Der eigentliche Gewerbe-Punkt ist die Umsatzsteuer. Viele Eigentümer haben bei Vermietung an Unternehmer nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer optiert, um Vorsteuer aus Bau- oder Sanierungskosten zu ziehen. Für Grundstücke gilt ein Berichtigungszeitraum von zehn Jahren nach § 15a UStG. Verkaufen Sie innerhalb dieses Zeitraums steuerfrei, fordert das Finanzamt anteilig Vorsteuer zurück.

Zwei Wege vermeiden das. Der Verkauf wird als Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG gestaltet, was bei einem vermieteten Objekt mit Übernahme der Mietverträge häufig möglich ist. Oder Sie optieren im notariellen Kaufvertrag auch beim Verkauf zur Umsatzsteuer. Beides muss vor der Beurkundung mit dem Steuerberater geklärt sein. Danach ist es zu spät.

Ob ein Share Deal steuerlich günstiger ist, erkläre ich im Beitrag Asset Deal oder Share Deal. Wer mehrere Objekte verkauft, sollte vorher den Beitrag zur Drei-Objekt-Grenze lesen.

Steuerliche Einordnung, keine Steuerberatung.

Getrennt bewertet, gemeinsam verkauft. Ein Haus mit Läden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber hat zwei Ertragsquellen mit unterschiedlichem Risiko. Die Wohnmiete ist durch Mietspiegel und Mietpreisbremse begrenzt, aber stabil. Die Gewerbemiete ist frei verhandelt, aber vom einzelnen Mieter abhängig.

Käufer setzen für beide Teile unterschiedliche Liegenschaftszinsen an. Ein leerstehender Laden in der Kantstraße wiegt anders als einer in einer Seitenstraße in Moabit. Wer das Haus mit einem Durchschnittsfaktor anbietet, verkauft den guten Teil unter Wert oder schreckt mit dem schwachen ab.